Чек-лист проверки застройщика: на какие документы стоит смотреть в первую очередь

Покупка квартиры в новостройке — это всегда волнительный процесс, сопряженный с крупными финансовыми вложениями. Несмотря на то, что за последние годы законодательство в сфере долевого строительства серьезно ужесточилось, риск столкнуться с недобросовестным девелопером, затягиванием сроков сдачи или откровенным банкротством компании все еще существует. Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков и сохранить свои нервы, покупатель должен взять на себя роль строгого аудитора еще до подписания каких-либо бумаг.

Основа вашей финансовой и юридической безопасности — это внимательное изучение документации.

Застройщик по закону обязан предоставлять потенциальным покупателям доступ к целому ряду официальных бумаг. Ниже представлен подробный чек-лист документов, на которые нужно смотреть в самую первую очередь, чтобы грамотно оценить надежность строительной компании.

1. Учредительные документы компании-застройщика

Первое, с чего должно начинаться ваше знакомство со строительной компанией, — это не красивые буклеты и 3D-рендеры будущего жилого комплекса, а скучные, но жизненно важные юридические бумаги.

Вы должны понимать, с кем именно заключаете договор.

Вам необходимо запросить или найти в открытом доступе:

• Устав компании. В нем прописаны основные правила работы организации, ее цели и полномочия руководства.
• Свидетельство о государственной регистрации (ОГРН) и постановке на налоговый учет (ИНН). По этим номерам вы сможете проверить юридическое лицо через сайт Федеральной налоговой службы (ФНС).

На что обратить внимание: Проверьте дату создания компании. Если фирма была зарегистрирована пару месяцев назад с уставным капиталом в 10 000 рублей, а замахивается на строительство премиального небоскреба, это повод серьезно насторожиться.

Часто для каждого нового ЖК создается отдельное юридическое лицо (ООО) — это нормальная практика. Однако у этого нового ООО должна быть прочная связь с крупным материнским холдингом (бенефициаром), репутацию которого вы можете отследить по уже сданным объектам.

2. Разрешение на строительство

Это главный градостроительный документ, без которого возведение здания считается незаконным, а сама постройка — самостроем.

Разрешение выдается местными органами исполнительной власти (например, в Москве это Мосгосстройнадзор) только после тщательной проверки всего архитектурного проекта и проведения государственных экспертиз.

На что обратить внимание:

• Срок действия документа. Посмотрите, до какого числа действует разрешение. Если до предполагаемого срока сдачи дома по договору остался год, а разрешение истекает через месяц, это плохой знак.
• Адрес и параметры объекта. Адрес в разрешении должен строго совпадать с фактическим местом стройки.

  Также сверьте количество этажей и площадь: иногда недобросовестные девелоперы получают разрешение на 10-этажный дом, а по факту строят 15 этажей, надеясь "узаконить" их задним числом. Это колоссальный риск для покупателя.

3. Документы на земельный участок

Застройщик не может строить дом в воздухе.

Земля под будущим жилым комплексом должна находиться у него либо в собственности, либо в долгосрочной аренде. Подтверждением этого является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор аренды земельного участка, зарегистрированный в Росреестре.

На что обратить внимание:
Самое важное здесь — вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.

В документах должно быть четко прописано: «для многоэтажной жилой застройки» или аналогичные формулировки, допускающие возведение многоквартирного дома. Если в документах указано «под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)», «для ведения личного подсобного хозяйства» или земли сельскохозяйственного назначения — бегите от такого застройщика.

Здания, построенные на участках с неправильным ВРИ, регулярно признаются судами незаконными постройками и подлежат сносу.

4. Проектная декларация

Проектная декларация — это, по сути, паспорт конкретного жилого комплекса. Это самый объемный и информативный документ из всего пакета.

По закону (№214-ФЗ) застройщик обязан регулярно обновлять этот документ и публиковать его в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на портале Наш.дом.рф.

На что обратить внимание:
Декларация состоит из двух больших блоков.

• Раздел о застройщике: здесь указаны учредители, финансовое состояние компании на текущий момент (размер прибыли, непокрытых убытков, кредиторской и дебиторской задолженности), а также перечень прошлых проектов, в которых участвовал девелопер.
• Раздел о проекте: здесь детально расписано, из каких материалов будет строиться дом, какие коммуникации будут подведены, какое количество квартир, нежилых помещений и парковочных мест предусмотрено. Обязательно обратите внимание на сроки: в начале строительства сроки окончания могут переноситься, и история этих переносов фиксируется в изменениях к проектной декларации.

5. Проект Договора Долевого Участия (ДДУ) и счета эскроу

Если вы покупаете квартиру на стадии строительства, единственным надежным, законным и защищающим ваши интересы документом является Договор участия в долевом строительстве (ДДУ), заключаемый в рамках федерального закона №214-ФЗ.

Внимательно изучите шаблон ДДУ, который предлагает подписать менеджер по продажам.

В нем должны быть четко зафиксированы: точный строительный адрес квартиры, ее проектная площадь, кадастровый номер земельного участка, сроки передачи ключей, гарантийные обязательства (обычно 5 лет на само здание и 3 года на инженерные коммуникации) и итоговая цена.

Сегодня важнейшим элементом безопасности являются счета эскроу. С 2019 года застройщики не имеют права напрямую брать деньги у покупателей.

Ваши средства после подписания ДДУ должны переводиться на специальный заблокированный счет (эскроу) в уполномоченном банке. Застройщик строит дом на банковский кредит или собственные средства, а ваши деньги он получит только после того, как введет здание в эксплуатацию. Если застройщик обанкротится, банк просто вернет вам ваши деньги. Если вам предлагают хитрые схемы (предварительный договор купли-продажи, вступление в жилищно-строительный кооператив, покупку векселей) — это огромный риск потерять все.

Для более глубокого понимания всех нюансов и рисков при приобретении недвижимости в столице, а также для изучения примеров того, как защитить свои инвестиции, крайне полезно изучить следующий источник, где подробно разбираются схемы обмана и даются советы для осторожных покупателей.

6. Проверка через сторонние государственные реестры

Даже если документы, предоставленные застройщиком, выглядят идеально, не лишним будет проявить самостоятельность и проверить компанию по независимым базам данных.

В эпоху цифровизации это занимает минимум времени, но дает максимум правдивой информации.

• Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru): введите ИНН или название компании. Если застройщик выступает ответчиком по десяткам исков от поставщиков стройматериалов, подрядчиков или других дольщиков (требующих неустойку) — финансовое положение компании может быть нестабильным.

  Особо опасный маркер — иски о признании компании банкротом.

• Банк данных исполнительных производств ФССП: покажет, есть ли у строительной компании просуженные, но не выплаченные долги. Обилие исполнительных листов говорит о том, что у фирмы пустые счета, и платить по обязательствам ей нечем.

Вывод

Покупка квартиры — не тот случай, когда стоит верить на слово обаятельным менеджерам в отделе продаж.

Надежный застройщик никогда не будет скрывать документацию, юлить или отказывать вам в предоставлении копий Устава, разрешения на строительство или выписок из ЕГРН. Использование 214-ФЗ и механизм эскроу-счетов серьезно обезопасили рынок, но проверка базовых документов всё равно остается вашей личной зоной ответственности.

Не ленитесь потратить несколько часов на тщательный анализ проектной декларации, статуса земельного участка и судебной истории девелопера. Только досконально изучив бумаги из нашего чек-листа, вы сможете с уверенностью инвестировать средства и спокойно дожидаться заветных ключей от своей новой квартиры.